ДО
МИНИСТЪРА НА ПРАВОСЪДИЕТО
Г-ЖА МАРГАРИТА ПОПОВА
КОПИЕ ДО
ЗАМЕСТНИК МИНИСТЪРА НА ПРАВОСЪДИЕТО
Г-ЖА ЖАНЕТА ПЕТРОВА
МИНИСТЕРСТВО НА ПРАВОСЪДИЕТО
РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ, ГР. СОФИЯ,
УЛ.”СЛАВЯНСКА”№1
П Р А В Н О С Т А Н О В И Щ Е
ПО ПОВОД ДЕЙНОСТТА И ФУНКЦИИТЕ
ОБУСЛАВЯЩИ ДЕЙСТВИЯТА В ОХРАНИТЕЛНИТЕ ПРОИЗВОДСТВА
НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА
ПРИ ДЕЙСТВАЩАТА НОРМАТИВНА УРЕДБА В БЪЛГАРИЯ
Оборотът с недвижима собственост като част от икономическия и социален живот на българското общество се нуждае от специални гаранции от страна на държавата. Необходимо е от нейна страна да бъдат обезпечени чрез определени превантивни дейности правата на собственост на гражданите, които са гарантирани от Конституцията, както и от цялостното устройство на действащото законодателство в страната.
Особената функция на държавата при гарантирането на тези права, както и по-горе отбелязах – конституционно гарантирани – се изразява именно в съществуването на охранителното производство, протичащо пред орган – част от съдебната система, наречен съдия по вписванията.
През 1998г. от страна на българската държава бяха предприети редица мерки за въвеждане на радикална промяна в определени обществени процеси, сред които и извеждането от рамките на съдебната власт и превръщането в частен на нотариата на страната. Именно и тогава, през същата тази година, бе конституирана и особената фигура на съдията по вписванията. Действайки в рамките на компетенциите си, този особен държавен съдебен орган, упражняващ правомощията си в рамките именно на съдебната власт, следваше да упражнява чрез държавната санкция и нейната сила контрол над действията над вече частния български нотариат. Разписването на този орган и неговото функционално нормативно уреждане бе прието с оглед гарантиране на гражданските права, елемент от които е правото на собственост върху недвижими имоти и вещни права свързани и/или произтичащи от тях. Задачите на този съдебен орган включват и задължението да упражнява надзор за законосъобразност над актовете на нотариуса – частен по произхода си орган, но упражняващ публична власт делегирана от самата държава. Въведения тогава принцип на двоен контрол върху действията на гражданите и фирмите - на първия етап от нотариуса и над действията на нотариуса на втория етап - от страна на съдията по вписванията, следва да осигури сигурността на стопанския оборот в този обществен сектор на икономическите отношения в страната.
Така променената обстановка в процеса по прехвърляне, трансформация, добиване и разпореждане с недвижими имоти и упражняване на вещни права върху тях, разбира се и към онзи момент изискваше полагането на съответната грижа от публичната власт насочена към защитата на основно човешко право – правото на собственост – разписано освен в Конституцията и останалите норми на страната и в наднационални такива каквато е Европейската конвенция за правата на човека.
От момента на въвеждането на промените и извеждането от рамките на публичната съдебна власт на нотариуса през 1998г., с конституирането на органа съдия по вписванията, обществения живот в страната към настоящи момент придоби множество промени, сред които и разбира се, се промени и стопанския оборот, свързан с права върху недвижима собственост изобщо. Оборотът на недвижими имоти нарасна неимоверно и се оказва, че към настоящия момент той представлява изключително сериозен процент от общия стопански оборот на страната ни. Естествено като такъв този оборот следва да бъде гарантиран чрез прозрачни и ефективни контролни процеси и механицми, които могат да бъдат осъществявани само и единствено от орган действащ в рамките на съдебната власт, предвид гарантираната независимост на преценката на съдебния орган.
По отношение на този оборот, съществуват редица проблеми и доказателства за това, че е необходимо публичната власт в страната да възприеме един цялостен подход към гарантирането на тези права на гражданите, които с прилагането си да доведат до ефективна правна защита на правото на собственост върху недвижими имоти и свързаните с тях вещни права, като в същото време следва да се следи стриктно за спазването на предписаните за осъществяването на този процес процесуални норми и гаранции, чрез осъществяването на стриктен контрол върху работата на частния нотариат.
Устремена от множеството мерки, които бяха предприети по отношение структурата на съдебната власт и уреждането на останалите вътрешни отношения в страната, Държавата, като че ли не обърна достатъчно внимание на изоставащото в темповете си на развитие и усъвършенстване законодателство, уреждащо охранителното производство, свързано с недвижимости и права върху тях. Абсурдна е ситуацията, в която стремглаво развиващия се пазар на недвижими имоти, през цялото това време бе регулиран от норми, които предвид статичността си, не могат да осъществят ефективен регулативен контрол върху тези отношения. Това доведе и до спад на гаранциите и степента на защита на тези основни човешки права – правото на защита на собствеността и правото на сигурност на оборота в този обществен сектор.
Докато тези процеси се развиваха в България, в рамките на Европейския съюз и по инициатива на Европейската комисия се състояха множество проучвания върху пазара на услуги за прехвърляне на недвижима собственост, в рамките на съюза, и върху пазара на правни услуги, които са свързани с покупко-продажба на земя и сгради. Такова е и изследването проведено от Центъра за европейско право и политика към Бременския университет, отчетено през Декември 2007г. пред Европейската комисия.
Цитираното изследване представлява независимо проучване на пазара за правни услуги, имащи връзка с покупко-продажбата на земя и сгради, и прехвърлянето на собственост върху тях в рамките на Европейския съюз. Проучването е поръчано от Европейската комисия и е свързано с насърчаването и модернизацията на отрасъла на професионалните услуги в светлината на вътрешната сигурност на страните членки. Идеята на това проучване е да изиграе определена роля при преразглеждането и осъвременяването на националните законодателства на страните – членки, чрез премахването на ненужни и/или обременяващи разпоредби на съответното национално законодателство, които разпоредби са насочени към ограничение на конкуренцията или към свободното предоставяне на услуги в единния европейски пазар, вместо да бъдат насочени към обслужване интересите на потребителя и гаранцията на правата на гражданина на обединена Европа. Действията в тази област представляват разбира се и принос към Лисабонската стратегия, отразяваща реформата на разпоредбите за професионални услуги в рамките на Съюза.
Изследването, за което и по-горе споменавам, е с насоченост и обект на изследване пазара на услуги, свързани с покупко-продажба на земи и сгради, и услуги за прехвърляне на недвижима собственост, тъй като прекия интерес на потребителите в рамките на Европейската общност е насочен към тази сфера и представлява значителен икономически показател на съвременното общество, като динамика на развитие. Проведеното изследването е отчело, че оборота на гражданите и бизнеса свързан с недвижима собственост в рамките на Европейския съюз при 27 страни-членки, се оценява на приблизително 1 800 млрд. Евро за 2005г. Тази цифра представлява всъщност около 16% на брутния вътрешен продукт на 27-те членки. Изчислено е още, че съответстващия оборот на правните услуги, които го съпътстват е около 16,7 млрд. Евро. Изследването установява, че земята и сградния фонд разположен върху нея, представляват от половината до ¾ от общото държавно богатство на всяка една от 27-те страни-членки, в повечето от европейските икономики.
Европейската комисия видно от резултатите от приетото изследвани е отчела съществен размер на този пазар и намира, че са очевидни две неща. Първо – че всяко намаляване на правните такси за прехвърляне на собственост в резултат на благоприятстващи конкуренцията реформи, ще доведе до значителни финансови ползи в смисъла на облекчения за потребителите в цяла Европа. Отчела е обаче, че намаляването на тези такси и разходи свързани с тези обществени отношения, в никакъв случай не могат да бъдат за сметка са собствеността на гражданите в рамките на Съюза. Извършеното в 21 държави-членки на Европейски съюз проучване почива на два типа анализ. Анализа на икономическата и анализа на юридическата гледна точка. Изследването е констатирало, че европейските потребители разполагат с по-голям избор и плащат по-малки стойности за правни услуги за прехвърляне на недвижима собственост при дерегулиралите пазари. Проучването е стигнало и до извода, че обратно - потребителите в крайно регулираните пазари плащат по-високи цени за правни услуги в същата сфера, но не получават допълнително качество за това.
В тази връзка през 2008г. с писмо до Премиера на страната и до Министъра на правосъдието България беше поканена от Европейската комисия да разгледа резултатите от проучването и изводите му, като ги сравни с вътрешното си положение. Комисията в писмото си подчертава това, че разбира, че основната част от услугите за прехвърляне на недвижима собственост в България се извършват от нотариуси.
В същото писмо страната ни беше поканена от европейските комисари Нели Круз – Европейски комисар по конкуренцията и Чарли Макрийви – Европейски комисар за вътрешния пазар и услугите, да преразгледа регулаторната уредба на този отрасъл в национален мащаб и при прегледа да прецени как да бъдат реформирани или премахнати ненужните или обременяващите ограничения в този сектор. Подчертано бе в обръщението на двамата комисари, че това представлява част от ангажимента който е поет чрез Лисабонската стратегия и касае благоприятстването на конкуренцията и свободното предоставяне на услуги във вътрешния пазар на Съюза и то по отношение на професионалните услуги.
Във връзка с това проучване от Министерство на правосъдието бяха събирани становища, касаещи различни гледни точки, но отнасящи се в тяхното единство именно до сектора за правни услуги, свързани с покупко-продажбата на земя и сгради и услуги за прехвърляне на недвижима собственост – обект на изследването. Тогавашния Министър на правосъдието – г-жа Миглена Тачева, вероятно е предоставила на Европейската комисия обобщен анализ свързан с възгледите на българската Нотариална камара, Агенцията по вписванията, Българска асоциация на съдиите по вписванията и разбира се становището на Министерство на правосъдието.
Логиката на подобни проучвания сочи посока на отваряне на тези пазари, а от тук се извлича и извода, че ако така или иначе предстоящото отваряне на пазарите на правни услуги, свързани с покупко-продажбата на земя и сгради и услуги за прехвърляне на недвижима собственост бъде факт, то неминуемо е необходимо запазване на контрола от страна на държавата върху работата на органите, които осъществяват дейност в тази сфера.
Няма друг регулаторен способ, който да доведе до ефективен публичен контрол, основаващ се на законови разпоредби, освен съществуващите към настоящия момент фигура на съдията по вписванията в българското право и охранителното производство, такова каквото е познато в историята на българското право повече от 100 години.
Погледнато от друг спектър обаче следва да се отбележи и това, че модернизацията на Националното ни законодателство доби различни измерения и дълбочини. Тя естествено доведе по естествен път и въвеждането на електронните регистърни системи, като широк способ за съхраняване, регистриране и опубличаване на данни свързани с гражданския оборот изобщо.
Въвеждането на подобни модернизирани системи притежава безспорни предимства. Едно от тези предимства е перманентния неограничен, постоянен и дистанционно необвързан достъп до електронните публични регистри, водени от Агенцията по вписванията например. Безспорни са и удобствата, които създава електронния регистър, свързани с правенето на множество неограничени от определен брой време, място и достъп данни, съдържани от съответния регистър. Така и сред тези тенденции въвеждането на електронните регистърни системи стана повод за извеждането извън рамките на съдилищата на охранителното производство, свързано с вписване на промени по партидите на търговци и търговски предприятия, водени по-рано от съдилищата. Премахвайки охранителното производство при регистрация и промени на търговци, с цел разтоварване на работата на съдилищата ни, законодателя въведе административно-регистърното производство, което замени съдебно-охранителното. В така приетия му вид, административно-регистърното производство се води от и пред административен орган – длъжностно лице по регистрацията в Търговския регистър. Данните от оповестяването на обстоятелствата, свързани с партидите на търговците се публикуват в електронен регистър, позициониран във виртуалното интернет пространство и се поддържат наслагват и видоизменят от Агенция по вписванията, след допускането до вписване на съответното обстоятелство от длъжностното лице по търговската регистрация в Агенцията по вписванията.
Множеството предимства на това просто по съществото си административно-регистърно производство са безспорни. Подобна административна регистрация на търговците не е новост в рамките на Европейския съюз, макар и да е сравнително нова за рамките на нашата държава.
В гражданските общества с утвърдена и стара демокрация, като Великобритания например, регистрацията на търговец се извършва чрез дистанцирания достъп на електронното заявяване на определени обстоятелства и данни свързани с търговеца. Дисциплинираността на гражданското общество във Великобритания и публичните органи, действащи в рамките на компетенциите на страната дадена за пример, за съжаление, по никакъв начин не могат да бъдат сравнени с българските такива. Националната ни действителност по отношение спазването на предписаните в норми правила на поведение, сочи по-скоро тенденция към неглижиране на действащи и задължителни по характера си правни норми, или към заобикалянето на предписани забрани, което от своя страна показва може би един резултат на недоверието към нормативната уредба на страната, от страна на гражданите.
От друга страна вероятно този процес е обусловен от множеството широкоспектърни и чести промени на писаните правила с общозадължителен характер от българския законодател.
Без да се неглижират предимствата на нововъведенията в българското право, много внимателно следва да се отчете и вземе предвид горната тенденция, при разписването на конкретни нормативни правила, които да произведат превантивно действие. Въведения преди повече от година Електронен търговски регистър, в последствие развит в четири сектора - Регистър Булстат, Търговски регистър, Имотен регистър и Регистър на имуществените отношения на съпрузите, безспорно разтовари работата на съдебната ни система и направи процеса по вписване на обстоятелства свързани с търговци или на самите търговци, в частност, бърз, но не до там ефективен.
И към настоящия момент не може да бъде подмината без да бъде отбелязана разнопосочната практика на длъжностните лица в Агенцията по вписванията, която по-рано беше характерна и за охранителното производство пред окръжните съдилища в страната. Наблюдават се множество и разнопосочни практики по вписване или при постановяването на откази от вписване на обстоятелства в търговския регистър при Агенция по вписванията, от работата на длъжностните лица по регистрацията. Оказва се, че процеса по уеднаквяване на практиката на длъжностните лица по регистрацията не е по-лесен, поради това, че същия тече пред административен орган, концентриран в рамките на определена изпълнителна агенция. Все пак анализирайки така съществуващото положение в търговския регистър следва да бъде отчетен и факта, че с работата си длъжностните лица по регистрацията регулират процеси свързани с определен кръг обществени и стопански единици на обществото ни в рамките на определен спектър – граждани предприели стопанска инициатива и дейност като търговски предприятия. Ограничен е кръга на собственици и управляващи фирми, сравнен със собствениците на недвижими имоти в страната.
Въвеждането на подобен електронен регистър, който да вписва и оповестява информация и данни, свързани с права, трансформации на права и прехвърляне на собственост свързана с недвижими имоти в страната не е лоша идея. При въвеждането и работата на този регистър, обаче трябва да бъдат отчетени няколко съществени за този сектор на обществени отношения елементи.
На първо място следва дебело да бъде подчертан факта, че по сега действащото ни право, което се радва на повече от 100 годишна история, в публичния имотен регистър, независимо от съществуването или не на електронен негов вариант, се вписват актове, съдържащи права. Във водения от Агенция по вписванията, чрез службите по вписванията имотен регистър, след санкцията на съдия по вписванията се допускат за вписване актове, съдържащи в себе си данни за права на собственост върху недвижими имоти или други вещни права върху недвижими имоти.
Предвид факта, че изключително висок процент от българските граждани притежават собствен недвижим имот, работата на имотния регистър е свързана с регулирането на един мащабен по размери и разнопосочен като права и същност на тяхното упражняване, обществен сектор.
С много малки изключения тези процеси протичат пред орган от частен характер – нотариус, който посредством специален нормативен акт – Закон за нотариусите и нотариалната дейност – власт разписана и дадена от публичната власт - Държавата, упражняват своите компетенции.
В другата част от случаите тези процеси текат пред органи на държавната или общинската власти и отново завършват с вписване в същия този публичен имотен регистър. Действията на тези органи отново са подложени не случайно на мониторинг и проверка, чрез действията на съдията по вписванията.
Ако за в бъдеще предстои разширяване на кръга на лицата пред които ще се трансформира собственост или вещни права върху недвижими имоти, ще бъде още по-остра необходимостта от контрола на този специализиран орган.
От друга страна приетия преди няколко години Закон за кадастъра и имотния регистър, очерта една нова тенденция на развитие на тези отношения със създаването на специализирана агенция – Агенция по геодезия, картография и кадастър. Философията на това нововъведение е базирана на фундамента на изместването на акцента от плоскостта на поименната партида в имотния регистър, в поимотна такава. Разликата между двете партиди се изразява в преместване на носителя на информацията от физическото или юридическото лице собственик, в лицето на имота, като самостоятелна разменна единица в обществения оборот. Така при възприетата с тази система философия данните, които поддържа имотния регистър за съответния имот, включват в себе си информация за бивши и настоящи собственици, за вписани обстоятелства по отношение на конкретния имот и касаещи обременяването му с определени вещни тежести, в т.ч. вписани искови молби и пр.
Тази система позволява ясното проследяване на състоянието и историята на определен имот, чрез възможност за извличане на информация от досието му. Така обаче, в тези процеси работата на имотния регистър намери противоречие в няколко ясно отграничени проблема.
На първо място проблемът с несъответствията в базата данни на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и тази на Агенция по вписванията, съхранявана от службите по вписванията. Съществуват множество несъответствия по отношение площите, границите и пр. подробности, свързани с конкретни недвижими имоти. Според сега действащите разпоредби на Закона за кадастъра и имотния регистър, за всеки един недвижим имот следва да се образуват така наречените поименни партиди. Обединяването на информацията, събирана, съхранявана и предоставяна от Агенцията по геодезия, картография и кадастър и тази на службите по вписвания в Агенция по вписванията, следва да се осъществява освен на принципа на справедливостта, то и в режим на упражняване на определена по обем и характер власт и компетентност. При обединяването на тези данни органа, който ще извършва действието по създаването на съответната партида на конкретния имот, не може и не би следвало да се намира в рамките, на която и да било от двете агенции. Това е така защото функционално и Агенцията по геодезия, картография и кадастър е равнопоставена като институт в българското право на Агенцията по вписванията.
Абсурдно е орган в рамките, на която и да било от двете агенции, да действа в режим на привилегирована компетентност, обединявайки данните от съответните регистри в една партида. Най-подходящото за този процес позициониране на такъв орган е именно в рамките на съдебната власт, но задължително извън рамките, на която и да било от двете агенции.
Това положение следва да бъде запазено най-малко докато единиците на имотния оборот в страната (имотите), поне веднъж бъдат регистрирани по новата методика от процеса на създаването на партиди. Може би е целесъобразно този процес по регистрация и „изчистване” на данните в поимотната партида, да се състои най-малко два пъти. Ревизията на определени данни съдържани от конкретна партида, би могла да бъде ефективна, едва когато най-малко два пъти се смени собствеността върху определен имот, при вписването, на което бъде извършена предварителна проверка - двукратна, на състоянието на данните на конкретната партида с оглед гарантиране правата на собственика. За това разбира се е необходимо време и освен това определен капацитет и опит у органа, който ще извършва тези процеси.
Само правоспособен юрист и то гарантиран в работата си от функционалната независимост при упражняване на правомощията си, какъвто е органа на съдията по вписванията, действащ в рамките на съдебната власт, би могъл да упражни ефективен контрол и да извърши тези процеси. Дължимата грижа на държавата по отношение собствеността на гражданите, съставляващи обществото й, изисква най-малката престация за това - гарантирането на правото на собственост, по един особен и недвусмислен начин, чрез носенето на съответните ангажименти и осигуряването на стабилен процес от стабилизиран по смисъла на статута си съдебен орган.
През последните няколко години многократно беше развивана идеята, почти механично да бъде пренесен съдията по вписванията от рамките на съдебната, в изпълнителната власт.
Авторите и поддръжниците на тази идея може би не отчитаха, а и към настоящия момент вероятно не отчитат, каква точно е функцията на съдията по вписванията. Като орган, действащ в рамките на районния съд – орган при който е позициониран съдията по вписванията, последният следва да упражни процесуален контрол върху работата на нотариуса, кмета или съответния орган на изпълнителната власт при прехвърлянето или учредяването на права върху недвижими имоти, чрез преглед на представените документи преди допускане за вписване на съответния акт.
Установената в последните години практика отклони функцията на съдията по вписванията от контрола върху материално-правното приложение на Закона.
Въпреки това, че на практика материално-правната проверка върху работата на горните органи не е изрично разписана в закона, не рядко в актовете си ВКС сочи и това задължение на съдиите по вписванията. Логиката на тези схващания на съда е обусловена именно върху съзнаването на особената функция на съдията по вписванията в този процес. И така, въпреки възможностите за контрол, поради липсата на специално разписани правила, не рядко работата на съдията по вписванията е сведена до чисто формален преглед на представената за вписване сделка. С прегледа само върху процесуалната част при вписването на актове, свързани с права върху недвижими имоти, разбира се този контрол не може да бъде осъществяван ефективно. Това е и причината, поради която в този сектор на обществени отношения съществуват множество проблеми.
За подобряването на условията за развиване на бизнес в страната ни, както и за подобряването на инвестиционния микроклимат в България е необходимо стабилизирането на тази фигура – съдията по вписванията, с цел ефективна превенция.
Не напразно и през изминалата година бе проведена под патронажа на Президента на страната Национална конференция, посветена на проблемите свързани с имотните измами. На тази конференция становището на българската юридическа гилдия се обедини в декларация, акцентираща това, че посегателствата над недвижима собственост в България нарастват. Съществуват оформени цели организирани престъпни групи, които работят именно в тази сфера на обществените отношения, към които юридическата гилдия поиска обостряне на наказателната политика на Държавата, с цел превенция на тези противоправни явления.
Изобретателността на тези групи очертава и като модно явление добиването на права върху недвижим имот, чрез констативните нотариални актове по обстоятелствени проверки, например. Очевидно е предвид нарастването им, че нито наказателната политика на държавата, нито нейната наказваща функция дават необходимия резултат за борба с тези противообществени явления.
Интензитета им обаче би могъл да бъде намален чрез усилване на превенцията и контрола върху тези процеси от страна на съдията по вписванията, чрез вменяването му на допълнително и нормативно разписани правомощия и задължения.
Всичко това се налага да бъде предприето и поради значителното увеличение на посегателствата срещу собствеността върху недвижими имоти, които се превърнаха в сериозен проблем за българското общество. Този проблем засяга в голяма степен и реализираните в страната ни от чуждестранни представители инвестиции.
Противодействието срещу този вид престъпност би могло да бъде ефективно осъществено още в зародиш, чрез разписване на разширяващи контролните функции и власт, правила за работа на съдията по вписванията. Водена от идеята за защита на правото на собственост, представляващо основополагащ принцип и необходимост за постигане на европейските критерии и изисквания по противодействието на този род престъпност, държавата може да осъществи всичко това по изключително евтин и безболезнен начин, разширявайки правомощията на съдиите по вписванията и стабилизирайки самата фигура вменявайки и допълнителни контролни функции.
Това ще спомогне за постигането на ефективна гражданско-правна защита на обявеното за неприкосновено право на собственост от Конституцията на страната и законовите и изисквания, насочени към защита правата на човека и в частност правото на собственост.
Погледнато от съвсем различен ъгъл и по смисъла на приетата философия от българското право, вписването – отговорни за които съдиите по вписванията, като оповестително действие, прави противопоставим вписания акт по отношения на трети лица, за да бъдат гарантирани правата на собственост.
В този смисъл в международната доктрина на правото, съществуват три основни типа системи за вписване – известителна по характера си система, състезателна система и състезателно-известителната система.
И трите вида системи за вписване действащи в наднационален мащаб, представляват особен корективен механизъм – проявление на принципа, че „първия по време е по-силен по права”.
Тези системи имат за насоченост защитата на третите добросъвестни лица.
При първия тип - състезателна система е даден приоритет на онзи, който пръв е вписал правото си, независимо дали става дума за право на собственост, за вещно право или за право на иск. Първият вписал правото си има приоритет, пред онзи, който макар и да е придобил права в по-ранен момент, не е извършил вписване на този факт. Така съществуващата и описана състезателна система представлява катализатор за вписване в имотните регистри от страна на участниците в сделки с недвижими имоти.
При втория тип - известителна система за вписване, като приоритетен е очертан кръга лица, които са придобили права без знанието за правата на друго лице върху същия недвижим имот, независимо от неизвършените или извършените междувременно вписвания. В работата на тази система, на участниците в тези отношения, е вменено задължението да извършват проучване преди придобиването на имота, както и е прието да се презюмира знанието за лесно достъпна видима - почти очевидна информация за съответния имот. Знанието, презюмирано или фактическо такова, е пречка, което и да било лице да бъде третирано Bona fide peron и на същото лице, да бъде признат приоритет пред други лица с идентичен иск. Така действащата система, също насърчава участниците в оборота да извършват вписванията, тъй като самото вписване е лесно доказуем способ за известяване на трети лица и опубличаване и презюмиране на знание, на всеки потенциален участник в сделка и трети лица, за всички факти и данни свързани или отнасящи се до основанието за собственост.
При третия тип система - състезателно-известителната е въведена съвкупност от двете по-горе описани системи, като последната определя и присъжда приоритет на добросъвестния приобретател, пред останалите такива. При тази система, добросъвестен приобретател ще е лице придобило и вписало преди останалите лица, и без знанието дали презюмирано или фактическо, за наличието на конкурентни права по отношение на същия имот.
При всички тези изброени и накратко анализирани системи за вписвания се гарантира по определен начин приоритет, при наличието или упражняването на конкурентни права върху един и същ недвижим имот.
Смисъла и характера на функциониране на тези системи играят определена роля насочена към насърчаване на лицата, които вписват сделки с недвижими имоти.
От друга страна трябва да подчертаем дебело факта, че определянето на тези приоритети се базира именно върху имотните регистри, в които извършените вписвания се случват чрез заявка и по инициатива на заинтересованите страни, поради което самото вписване не дава изчерпателна информация за правното основание за притежаването на съответен имот.
Тези три действащи типа системи, предвид факта, че вписваната в регистрите информация не се удостоверява от държавата, каквото е положението например в САЩ, представлява пречка, за това водените имотни регистри да играят ключова и доказателствена роля, каквато например водените регистри в българската правна система, а и в континенталната правна система като цяло имат.
Ако публичната власт реши да обърне по-сериозно внимание на тези процеси, при анализа, който е нужно да направи, ще бъде констатирана и възможността да бъде налице позитивния ефект от разтоварването на съдилищата от спорове върху недвижима собственост, чрез превенцията осъществявана от съдиите по вписванията от една страна. От друга страна ще бъдат реализирани разбира се и бюджетни икономии поради наличието на тази превенция, осъществявана от органа съдия по вписванията. От трета страна, но не на последно място ще бъде повишена правната сигурност и защитата на гражданите и фирмите - собственици на недвижими имоти.
Ето защо, предвид горното по недвусмислен начин се налага изводът, че функцията на съдията по вписванията, неслучайно е предвидена по смисъла на сега действащото законодателство. Необходимо е обаче вместо изместването на този орган в рамките на изпълнителната от съдебната власт, да бъдат предприети действия по стабилизирането на охранителното производство като цяло, включително и чрез въвеждането на допълнително и по-широки функции на съдията по вписванията, с цел създаване на сигурност на стопанския оборот на България преди всичко.
Настоящото писмено становище е изготвено след съгласуване с Управителния съвет на Институт за правни анализи и изследвания.
Председател на УС на ИПАИ
(подпис и печат)
ВАЖНО!
При използване на горния текст в съвкупност, или на части от него, Управителният съвет на Институт за правни анализи и изследвания, Ви препоръчва да се запознаете и спазвате Условията за ползване на интернет сайта - www.ipai-bg.eu.
Институт за правни анализи и изследвания си запазва правото при необходимост да изменя и допълва горния текст.
Авторски права © Институт за правни анализи и изследвания.
Всички права са запазени © Институт за правни анализи и изследвания.
